真實資產代幣化:房地產RWA項目研究

概述

真實世界資產(RWA)的概念在加密貨幣市場已存在多年,早在2018年就有資產代幣化和證券代幣發行(STO)的嘗試。但由於監管和回報等因素,早期嘗試未能形成成熟規模。

2022年,隨着美國國債收益率超過加密穩定幣借貸利率,將美國國債作爲RWA標的變得更具吸引力。成熟的DeFi項目和傳統金融機構都開始探索RWA。

近兩年出現了一些房地產RWA項目,旨在擴大房地產投資市場、多樣化投資產品、降低入門門檻。本研究將分析這些項目的設計優劣及潛在市場。

房地產代幣化方法

房地產代幣化的主要目標包括:創造更多樣化靈活的投資產品、吸引更廣泛投資者、提高資產流動性。主要表現形式有:

1. 房產所有權碎片化融資
2. 區域房地產市場指數產品
3. 房產代幣抵押借貸

房產代幣化還可能增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資機會方面相似,但REIT通常不提供管理或所有權。不過REIT的監管框架可爲RWA項目提供參考。

基於對房地產RWA項目的觀察,可總結出以下優缺點:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高流動性
• 簡化房產管理
• 增強透明度

缺點:

• 法律框架不成熟
• 監管不確定性高
• 所有權碎片化帶來治理挑戰
• 技術風險

案例分析

RealT

RealT於2019年推出,專注於在以太坊和Gnosis鏈上代幣化美國住宅房產供散戶投資。

RealT購買房產並依法代幣化,委托第三方管理機構負責管理維護和租金收集。扣除費用後的租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產資產的公司在法律上隔離。

以蒙哥馬利的一處房產爲例,房產總價值323,020美元,每個代幣52.10美元,共6,200個代幣。每月租金收入2,600美元,扣除622美元費用後淨利潤1,978美元,年度總額23,736美元。每個代幣年利潤率7.35%。

RealT向市場提供100%代幣,無需共同投資,維持近乎無風險的運營模式。管理機構從租金中取8%,投資平台僅收取2%費用。

然而,分散所有權也帶來挑戰。小股東難以有效監督管理機構,而RealT如持股過少也可能缺乏監督動力。

根據鏈上數據,約90%投資者投資少於500美元,9%投資500-2000美元,1%投資更多。RealT在一定程度上爲散戶創造了房地產投資市場,增加了住房市場流動性。

RealT在特拉華州設立多個法律實體,以隔離風險並簡化投資流程。每個房產由獨立的系列LLC持有,確保單個房產的問題不會影響其他資產。

Parcl

Parcl是一個DeFi平台,允許用戶交易全球房地產市場價格變動。Parcl通過AMM架構提供房地產相關的合成資產。

Parcl推出了基於銷售歷史記錄的區域房地產指數。投資者可對房價走勢進行投機。這種方法避免了實際房產運營的法律問題。

Parcl測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL爲1600萬美元。但經過一年多運營,關注度仍較低,日交易量不到10,000美元,日活躍用戶不到50人。

盡管產品設計成熟且有知名投資機構支持,Parcl的市場份額和用戶基礎仍然有限。這或許表明加密市場尚未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

Reinno是一個在2020年推出並於2022年停止運營的項目,引入了兩個值得關注的房地產RWA產品:

1. 基於代幣化房產的貸款服務。房主可將房產文件提交給Reinno,批準後創建SPV公司和代幣智能合約,用戶可用代幣作抵押借貸。

2. 房貸融資。用戶用銀行房貸購房後,可將房產所有權代幣化進行融資,用於償還銀行貸款,之後按固定利率向協議還款。

Reinno採用中心化線下運營模式,存在明顯風險:

• 難以起訴違約借款人
• 無法有效防止房主"雙花"房產價值
• 缺乏完善法律框架保護貸款人

這些風險可能導致項目停止運營,未來房地產RWA需要更成熟的法律框架。

結論

房地產RWA仍處於早期階段,尚未形成明確市場規模或龍頭項目。現有項目規模和用戶基礎相對較小。該領域需要嚴格合規運營和成熟法律框架。

一些項目採用風險隔離結構或選擇相關金融產品作爲投資標的以降低風險。但要充分發揮潛力,立法進步和運營合規不可或缺。

目前缺乏清晰一致的監管框架,各監管機構對代幣分類存在分歧,威脅投資者信心和長期可行性。

盡管監管環境混亂,仍有知名金融和加密公司積極嘗試房地產RWA。少量項目已初步證明可行性。隨着相關法律框架建立完善,房地產RWA有望迎來快速發展。