Sự tiến hóa của tài sản thực trong thị trường tài sản tiền điện tử
Khái niệm tài sản thực ( RWA ) không phải là một điều mới mẻ trong thị trường tài sản tiền điện tử, nó đã xuất hiện từ năm 2018, khi đó tồn tại dưới hình thức mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ), có những điểm tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khung quy định lúc đó chưa phát triển và lợi ích tiềm năng chưa rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không thể phát triển thành một phân khúc thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất vay của stablecoin trong thị trường tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ thành RWA trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Kết quả là, một số dự án DeFi nổi tiếng cũng như các tổ chức tài chính truyền thống và thậm chí một số chính phủ đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, nhiều dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng nhiều mặt thị trường đầu tư bất động sản, làm phong phú các sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản gia nhập cho các nhà đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này thông qua phân tích trường hợp, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng của nó. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản Bắc Mỹ, nên các cuộc thảo luận về chính sách, quy định và điều kiện thị trường sẽ chủ yếu xoay quanh thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản được mã hóa
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực lớn đầy cơ hội đầu tư. Dữ liệu tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu đạt 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của việc mã hóa thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Những sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:
để sở hữu bất động sản phân tán cho mục đích tài chính.
chỉ số sản phẩm thị trường bất động sản khu vực cụ thể.
tài sản tiền điện tử được mã hóa bất động sản làm tài sản đảm bảo.
Ngoài ra, việc mã hóa và tích hợp blockchain cũng đã nâng cao tính minh bạch và quản trị dân chủ của các tài sản bất động sản.
Nếu bạn quen thuộc với quỹ đầu tư bất động sản (REIT), đây là một công ty sở hữu, vận hành hoặc cung cấp tài chính cho bất động sản để tạo ra thu nhập. REIT cung cấp cho các nhà đầu tư thông thường một cơ hội đầu tư, tương tự như quỹ tương hỗ, cho phép họ nhận được thu nhập dựa trên cổ tức và tổng lợi nhuận, đồng thời giúp thị trường bất động sản khu vực phát triển. REIT và tài sản bất động sản RWA có điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản đa dạng, làm giảm hiệu quả rào cản đầu tư và tăng tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, giữ mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, chúng thực hiện việc xem xét nghiêm ngặt và cấu trúc đầu tư tài sản trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt, cung cấp một khuôn mẫu vững chắc cho các dự án RWA bất động sản.
Trong hai năm qua, trong hoạt động của các dự án RWA bất động sản, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của nó.
Thông thường, các dự án RWA bất động sản có những đặc điểm nêu trên. Sau khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, tôi nhận thấy rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống khác nhau trong quá trình hoạt động thực tế.
Nghiên cứu trường hợp
Trong chương này, tôi đã chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa thị trường bất động sản và là những dự án phổ biến nhất trong lĩnh vực của chúng. Cần lưu ý rằng, đây vẫn là những dự án giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua quá trình xác thực và kiểm tra thị trường lâu dài và rộng rãi.
‣RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất trên thị trường, chuyên tập trung vào việc cung cấp đầu tư bất động sản nhà ở Mỹ chủ yếu trên Gnosis thông qua chuỗi khối Ethereum và Gnosis (.
RealT mua lại tài sản nhà ở và theo quy định của Hoa Kỳ, token hóa các quyền sở hữu bất động sản. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của các tài sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê thu được từ tài sản cụ thể được phân phối cho những người nắm giữ token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quá trình token hóa, nhưng họ về mặt pháp lý tách biệt với các công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Theo mô tả trên trang web của họ, nếu công ty vi phạm hợp đồng, những người sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác để quản lý công ty nắm giữ các quyền sở hữu bất động sản. Đáng chú ý, họ không cần phải cùng đầu tư vào tài sản mà họ giới thiệu ra thị trường. Những người nắm giữ token bất động sản có thể nhận được một phần thu nhập tiền thuê hàng tháng từ tài sản, không bao gồm khoảng 2,5% dự trữ bảo trì và phí quản lý, thường khoảng 10% giá trị.
Lấy bất động sản này của Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của tài sản tiền điện tử là 323,020 USD, giá mỗi mã hóa là 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 mã hóa. Tài sản này tạo ra doanh thu cho thuê hàng tháng là 2,600 USD. Sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý tổng cộng 622 USD, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, doanh thu hàng năm là 23,736 USD. Do đó, mỗi mã hóa nhận được 3.83 USD phân phối, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(
Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% token, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng, duy trì một mô hình hoạt động gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% tiền thuê, cũng như phần còn lại của chi phí bảo trì, trong khi nền tảng đầu tư chỉ thu 2% cho việc token hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm một lượng lớn thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và đưa chúng ra thị trường dưới dạng token.
Tuy nhiên, mặc dù quyền sở hữu phân tán thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng nó cũng mang lại những thách thức. Khi lợi ích tài chính của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty trở nên không khả thi. Một báo cáo giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT chọn một cơ quan quản lý để quản lý các tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT sở hữu một lượng lớn tài sản, họ có thể giảm chi phí đại lý; do đó, hiệu quả quản lý kém sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu cổ phần của RealT quá lớn, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành những người hưởng lợi mà không đóng góp. Những chủ sở hữu này có thể mong đợi các cổ đông lớn có thể giám sát xem các cơ quan quản lý được thuê có khả thi về tài chính hay không. Mặt khác, nếu cổ phần của RealT là tối thiểu, RealT có thể thiếu động lực để chọn lựa cơ quan quản lý một cách đầy đủ hoặc tham gia vào quá trình giám sát, và nhiều nhà đầu tư cũng gặp khó khăn trong việc giám sát hiệu quả các cơ quan quản lý.
Tôi đã xem mười mã thông báo mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm số lượng người sở hữu mỗi tài sản.
![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(
Như biểu đồ cho thấy, RealT chia bất động sản thành một số lượng mã hóa khác nhau, do đó giá của mỗi mã hóa khoảng 50 đô la. Hầu hết bất động sản nằm ở Detroit, khoảng 500 chủ sở hữu mã hóa, trong đó hai bất động sản có số chủ sở hữu trên 1.000 người. Bây giờ, kết hợp điều này với số lượng mã hóa của mỗi chủ sở hữu, có thể hiểu được phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư hơn số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công trong việc tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ và nâng cao tính thanh khoản của thị trường bất động sản.
Theo dữ liệu giao dịch của ví RealT, RealT đã trả khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động theo chi phí duy trì, bảo hiểm và thuế, khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với thu nhập nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, vì RealT không cần tham gia vào đầu tư bất động sản, nếu chọn đầu tư, cũng không có giới hạn hay hướng dẫn cụ thể nào quy định mức độ tham gia của mình, vì vậy thu nhập mà RealT nhận được từ doanh thu tiền thuê vẫn chưa được công bố.
Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể trung tâm của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như là thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT đã thành lập Real Token LLC tại Delaware, như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng tham gia đầu tư vào tất cả các bất động sản thông qua việc ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thành lập các Series LLC tương ứng cho từng bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi Series LLC sở hữu bất động sản cụ thể và mã thông báo tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
‣Parcl
Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để có được sự tiếp xúc vĩnh viễn với tài sản tổng hợp thông qua cấu trúc AMM. Parcl giới thiệu việc cung cấp giá từ Parcl Labs, tạo ra chỉ số dựa trên lịch sử bán hàng của bất động sản ở các khu vực cụ thể. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch của tài sản. Sau khi tạo ra chỉ số, nhà đầu tư có cơ hội đầu cơ giá trị bất động sản, có thể mua vào hoặc bán khống giá bất động sản.
Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý, vì việc vận hành nền tảng không liên quan đến bất động sản thực tế. Có thể có người sẽ đặt câu hỏi liệu nó có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chí trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được đầu tư từ các tên tuổi lớn trong ngành như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly. Việc thảo luận về khả năng đa dạng hóa của RWA bất động sản là hợp lý.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(
Mạng thử nghiệm của Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút quá nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50 người.
![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(
Sản phẩm của Parcl được đơn giản hóa và phát triển nhanh chóng. Parcl Labs có thiết kế giá và thị trường chỉ số tốt, dễ sử dụng.
Trong hoạt động, đội ngũ Parcl đã tích cực triển khai các kế hoạch thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ hình ảnh thị trường tương đối khiêm tốn, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có thể thị trường vẫn chưa sẵn sàng để tiếp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
‣Reinno
Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng token hóa bất động sản của họ làm tài sản thế chấp cho các khoản vay. Ripple đã công bố vào tháng 7 rằng nhóm tiền điện tử ngân hàng trung ương của họ đang làm việc theo hướng này. MakerDAO hợp tác với RobinLand để hỗ trợ các khoản vay có tài sản thế chấp là bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản token hóa làm tài sản thế chấp cho các khoản vay, mặc dù dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token mà họ phát hành. Về cơ bản, dịch vụ này giống như một sản phẩm cho vay token và không thực sự làm tăng tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản.
Reinno là một dự án bị bỏ hoang được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm đáng chú ý liên quan đến tài sản RWA trong lĩnh vực bất động sản.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên tài sản tiền điện tử bất động sản. Khi chủ sở hữu tài sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt cho giao dịch tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho tài sản tiền điện tử bất động sản, chủ sở hữu có thể gửi token như tài sản thế chấp cho khoản vay. Giới hạn cho vay sẽ dựa trên giá trị của token.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ thế chấp, người dùng sau khi mua bất động sản có thế chấp, có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Vốn có được
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
Phân tích trường hợp dự án RWA bất động sản: Cơ hội và thách thức đồng hành
Sự tiến hóa của tài sản thực trong thị trường tài sản tiền điện tử
Khái niệm tài sản thực ( RWA ) không phải là một điều mới mẻ trong thị trường tài sản tiền điện tử, nó đã xuất hiện từ năm 2018, khi đó tồn tại dưới hình thức mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ), có những điểm tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do khung quy định lúc đó chưa phát triển và lợi ích tiềm năng chưa rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không thể phát triển thành một phân khúc thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất vay của stablecoin trong thị trường tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ thành RWA trở nên hấp dẫn hơn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Kết quả là, một số dự án DeFi nổi tiếng cũng như các tổ chức tài chính truyền thống và thậm chí một số chính phủ đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, nhiều dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng nhiều mặt thị trường đầu tư bất động sản, làm phong phú các sản phẩm đầu tư bất động sản và giảm bớt rào cản gia nhập cho các nhà đầu tư bất động sản. Nghiên cứu này thông qua phân tích trường hợp, khám phá những ưu điểm và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng của nó. Do các dự án này chủ yếu nhắm đến tài sản và nhà đầu tư bất động sản Bắc Mỹ, nên các cuộc thảo luận về chính sách, quy định và điều kiện thị trường sẽ chủ yếu xoay quanh thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản được mã hóa
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực lớn đầy cơ hội đầu tư. Dữ liệu tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết ở Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu đạt 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của việc mã hóa thị trường bất động sản là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Những sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:
để sở hữu bất động sản phân tán cho mục đích tài chính.
chỉ số sản phẩm thị trường bất động sản khu vực cụ thể.
tài sản tiền điện tử được mã hóa bất động sản làm tài sản đảm bảo.
Ngoài ra, việc mã hóa và tích hợp blockchain cũng đã nâng cao tính minh bạch và quản trị dân chủ của các tài sản bất động sản.
Nếu bạn quen thuộc với quỹ đầu tư bất động sản (REIT), đây là một công ty sở hữu, vận hành hoặc cung cấp tài chính cho bất động sản để tạo ra thu nhập. REIT cung cấp cho các nhà đầu tư thông thường một cơ hội đầu tư, tương tự như quỹ tương hỗ, cho phép họ nhận được thu nhập dựa trên cổ tức và tổng lợi nhuận, đồng thời giúp thị trường bất động sản khu vực phát triển. REIT và tài sản bất động sản RWA có điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản đa dạng, làm giảm hiệu quả rào cản đầu tư và tăng tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, giữ mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, chúng thực hiện việc xem xét nghiêm ngặt và cấu trúc đầu tư tài sản trong khuôn khổ quy định nghiêm ngặt, cung cấp một khuôn mẫu vững chắc cho các dự án RWA bất động sản.
Trong hai năm qua, trong hoạt động của các dự án RWA bất động sản, chúng tôi đã có cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của nó.
Thông thường, các dự án RWA bất động sản có những đặc điểm nêu trên. Sau khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, tôi nhận thấy rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống khác nhau trong quá trình hoạt động thực tế.
Nghiên cứu trường hợp
Trong chương này, tôi đã chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa thị trường bất động sản và là những dự án phổ biến nhất trong lĩnh vực của chúng. Cần lưu ý rằng, đây vẫn là những dự án giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua quá trình xác thực và kiểm tra thị trường lâu dài và rộng rãi.
‣RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất trên thị trường, chuyên tập trung vào việc cung cấp đầu tư bất động sản nhà ở Mỹ chủ yếu trên Gnosis thông qua chuỗi khối Ethereum và Gnosis (.
RealT mua lại tài sản nhà ở và theo quy định của Hoa Kỳ, token hóa các quyền sở hữu bất động sản. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê của các tài sản này được ủy thác cho các tổ chức quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê thu được từ tài sản cụ thể được phân phối cho những người nắm giữ token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quá trình token hóa, nhưng họ về mặt pháp lý tách biệt với các công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Theo mô tả trên trang web của họ, nếu công ty vi phạm hợp đồng, những người sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác để quản lý công ty nắm giữ các quyền sở hữu bất động sản. Đáng chú ý, họ không cần phải cùng đầu tư vào tài sản mà họ giới thiệu ra thị trường. Những người nắm giữ token bất động sản có thể nhận được một phần thu nhập tiền thuê hàng tháng từ tài sản, không bao gồm khoảng 2,5% dự trữ bảo trì và phí quản lý, thường khoảng 10% giá trị.
Lấy bất động sản này của Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của tài sản tiền điện tử là 323,020 USD, giá mỗi mã hóa là 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 mã hóa. Tài sản này tạo ra doanh thu cho thuê hàng tháng là 2,600 USD. Sau khi trừ đi chi phí vận hành và quản lý tổng cộng 622 USD, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, doanh thu hàng năm là 23,736 USD. Do đó, mỗi mã hóa nhận được 3.83 USD phân phối, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(
Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% token, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng, duy trì một mô hình hoạt động gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% tiền thuê, cũng như phần còn lại của chi phí bảo trì, trong khi nền tảng đầu tư chỉ thu 2% cho việc token hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Thông qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm một lượng lớn thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và đưa chúng ra thị trường dưới dạng token.
Tuy nhiên, mặc dù quyền sở hữu phân tán thúc đẩy việc chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nhưng nó cũng mang lại những thách thức. Khi lợi ích tài chính của các nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty trở nên không khả thi. Một báo cáo giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT chọn một cơ quan quản lý để quản lý các tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT sở hữu một lượng lớn tài sản, họ có thể giảm chi phí đại lý; do đó, hiệu quả quản lý kém sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến họ. Tuy nhiên, nếu cổ phần của RealT quá lớn, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ cũng có thể trở thành những người hưởng lợi mà không đóng góp. Những chủ sở hữu này có thể mong đợi các cổ đông lớn có thể giám sát xem các cơ quan quản lý được thuê có khả thi về tài chính hay không. Mặt khác, nếu cổ phần của RealT là tối thiểu, RealT có thể thiếu động lực để chọn lựa cơ quan quản lý một cách đầy đủ hoặc tham gia vào quá trình giám sát, và nhiều nhà đầu tư cũng gặp khó khăn trong việc giám sát hiệu quả các cơ quan quản lý.
Tôi đã xem mười mã thông báo mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm số lượng người sở hữu mỗi tài sản.
![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(
Như biểu đồ cho thấy, RealT chia bất động sản thành một số lượng mã hóa khác nhau, do đó giá của mỗi mã hóa khoảng 50 đô la. Hầu hết bất động sản nằm ở Detroit, khoảng 500 chủ sở hữu mã hóa, trong đó hai bất động sản có số chủ sở hữu trên 1.000 người. Bây giờ, kết hợp điều này với số lượng mã hóa của mỗi chủ sở hữu, có thể hiểu được phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư hơn số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công trong việc tạo ra một thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ và nâng cao tính thanh khoản của thị trường bất động sản.
Theo dữ liệu giao dịch của ví RealT, RealT đã trả khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động theo chi phí duy trì, bảo hiểm và thuế, khoảng 2,5%-3% tiền thuê, tương đương với thu nhập nền tảng khoảng 150.000 đến 180.000 đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, vì RealT không cần tham gia vào đầu tư bất động sản, nếu chọn đầu tư, cũng không có giới hạn hay hướng dẫn cụ thể nào quy định mức độ tham gia của mình, vì vậy thu nhập mà RealT nhận được từ doanh thu tiền thuê vẫn chưa được công bố.
Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại Delaware như là thực thể trung tâm của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ hoạt động như là thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT đã thành lập Real Token LLC tại Delaware, như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng tham gia đầu tư vào tất cả các bất động sản thông qua việc ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thành lập các Series LLC tương ứng cho từng bất động sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi Series LLC sở hữu bất động sản cụ thể và mã thông báo tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
‣Parcl
Giao thức Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để có được sự tiếp xúc vĩnh viễn với tài sản tổng hợp thông qua cấu trúc AMM. Parcl giới thiệu việc cung cấp giá từ Parcl Labs, tạo ra chỉ số dựa trên lịch sử bán hàng của bất động sản ở các khu vực cụ thể. Thời gian lịch sử bán hàng có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch của tài sản. Sau khi tạo ra chỉ số, nhà đầu tư có cơ hội đầu cơ giá trị bất động sản, có thể mua vào hoặc bán khống giá bất động sản.
Phương pháp này giúp Parcl tránh được các vấn đề pháp lý, vì việc vận hành nền tảng không liên quan đến bất động sản thực tế. Có thể có người sẽ đặt câu hỏi liệu nó có thực sự là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng các tiêu chí trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được đầu tư từ các tên tuổi lớn trong ngành như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly. Việc thảo luận về khả năng đa dạng hóa của RWA bất động sản là hợp lý.
![Gạch và Khối: Nghiên cứu về Bất động sản trong Thị trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(
Mạng thử nghiệm của Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút quá nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50 người.
![Gạch và Khối: Một Nghiên Cứu về Bất Động Sản trong Thị Trường RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(
Sản phẩm của Parcl được đơn giản hóa và phát triển nhanh chóng. Parcl Labs có thiết kế giá và thị trường chỉ số tốt, dễ sử dụng.
Trong hoạt động, đội ngũ Parcl đã tích cực triển khai các kế hoạch thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ hình ảnh thị trường tương đối khiêm tốn, với cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có thể thị trường vẫn chưa sẵn sàng để tiếp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
‣Reinno
Các công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá khả năng cho phép người dùng token hóa bất động sản của họ làm tài sản thế chấp cho các khoản vay. Ripple đã công bố vào tháng 7 rằng nhóm tiền điện tử ngân hàng trung ương của họ đang làm việc theo hướng này. MakerDAO hợp tác với RobinLand để hỗ trợ các khoản vay có tài sản thế chấp là bất động sản. RealT cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản token hóa làm tài sản thế chấp cho các khoản vay, mặc dù dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token mà họ phát hành. Về cơ bản, dịch vụ này giống như một sản phẩm cho vay token và không thực sự làm tăng tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản.
Reinno là một dự án bị bỏ hoang được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù nó không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm đáng chú ý liên quan đến tài sản RWA trong lĩnh vực bất động sản.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên tài sản tiền điện tử bất động sản. Khi chủ sở hữu tài sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo ra một công ty mục đích đặc biệt cho giao dịch tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo hợp đồng thông minh cho tài sản tiền điện tử bất động sản, chủ sở hữu có thể gửi token như tài sản thế chấp cho khoản vay. Giới hạn cho vay sẽ dựa trên giá trị của token.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ thế chấp, người dùng sau khi mua bất động sản có thế chấp, có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Vốn có được