RWA トラック上の不動産の解釈: 従来のトランザクション リース市場に革命を起こすことができるか?

著者: Jeff@Foresight Ventures

要約:

1. 不動産をチェーン上に置くことで、不動産の資産構成と権利利益を再分割することができ、元の財産権、収益権、使用権を剥奪することができます。 3 つすべてを個別に取引できます。特に、時間スケールでは、オンチェーンの不動産も複数のレイヤーに分割することができます。
2. チェーン化のプロセスにおけるシーンの断片化の問題をどのように解決するかが、現段階でのチェーン上の不動産プロジェクト開発の核心です。プラットフォーム トークン、DID、およびオンチェーン ストリーミング決済プラットフォームには、ブラック ボックス問題を解決するツールとなる機会があります。
3. 現段階のコンプライアンスフレームワークには潜在的なリスクがあり、買い手の手にあるNFTとSPV会社の間に強固な関係が欠けています。 4.非常に安価な不良資産や非常に高価な希少資産など、一般的でない資産クラスを橋渡しし、所有権を断片化しながら株式NFTをバインドして、買い手と売り手の実際の取引ニーズを解決することを試みることをお勧めします。
4. ユーザーサークルを細分化し、使用シナリオを洗練することを試みることをお勧めします。たとえば、デジタル遊牧民のレンタルニーズに十分に応え、このグループの Web3 ネイティブ遺伝子を使用して小規模で美しいビジネスモデルを作成することです。

RWA トラックの包囲において、イノベーションの核心は資産構造の分割と再編成です。不動産業界の総市場容量は2022年には11兆ドルに達するとみられており、この巨大な市場をどのように橋渡しし、新たな市場生態系を形成していくかが注目される。この記事では、市場のチェーン上の不動産プロジェクトを整理し、チェーン上の不動産プロジェクトに共通する問題を提示し、対応する前提を提示します。

1. 韓国のフル賃貸住宅問題に対するオンチェーンソリューション

韓国の完全賃貸住宅制度によって引き起こされた不動産危機は、伝統的な不動産取引チェーンにおける多くの問題を私たちに十分に証明しました。一括賃貸制度とは、家主に住宅価格の60～70％の保証金を一時金として支払うことで、一定期間（通常2年間）無償で住宅を利用できる制度のことです。透明な監督メカニズムが欠如しているため、テナントが家賃をカバーするために使用した保証金は家主によって全額が新しい不動産に投資され、その後も全額賃貸システムを使用して循環的に現金化され続けます。不動産市場はレバレッジ比率が高い状況では非常に脆弱であり、住宅価格の急落やローンのサプライチェーンの崩壊などの問題がひとたび発生すると、不安定になります。その結果、敷金を返せなくなった家主は黙って逃げることを選択する家主が多くなり、借主が支払った敷金は家主の個人的な債務にすぎないため、住宅競売後の優先順位の低い債務整理では少額の賠償金しか得ることができません。

チェーン上の不動産プロジェクトを通じて、満室賃貸住宅による不動産危機を回避することはできるのか？ここでは主な市場の問題をリストし、対応するオンチェーンの解決策を示します。

※保証金（デポジット）およびその他の資金不履行の問題。

テナントはチェーン上で保証金を支払うため、家主の資金の流れと債務状況を効果的に追跡し、適時に「破産」を警告することができ、スマートコントラクトを通じて資金のロック解除日を指定することで、保証金または保証金は自動的に支払者に返還されます。

*家主とテナントには、特にテナントにとって連続したプラットフォームが不足しており、住宅ローンのステータスなどのリスクを評価することができません。

住宅所有権が連鎖してNFTが生成される場合、テナントは所有権NFTの抵当権のステータスを明確に追跡できるため、「多額の負債」の家主を効果的に回避できます。不要なトラブルを減らします。

※家主が債務不履行に陥った場合、借主は家の所有権を有していないため、債務の優先順位が低く補償を待つことしかできません。

財産権NFTがチェーン上の断片化されたNFTに分割され続ける場合、テナントは保証金を支払うときに対応する割合の財産権NFTを取得し、保証金を受け取った後に対応するNFTを返すことができます;家主が契約に違反して清算する必要がある場合、対応する財産権NFTに依存して対応する割合の補償を取得することもできます。

• 不動産市場には地域の限界があります。

債務不履行となった住宅の清算オークションプロセスでは、財産権をチェーンに載せてNFTをキャストすることで、住宅取引の地理的制限を効果的に軽減でき、取引に参加するユーザーの範囲がローカルからチェーン上のすべてのユーザーに拡大されます。

*不動産に関するブロックボード取引制限。

完全賃貸住宅の多くはソウルの一等地に集中しており、その単価の高さが一般の投資家を敬遠している。財産権NFTを細分化することで、購入者は断片化された財産権NFTの一部のみを購入することができるため、投資額の上限が大幅に軽減されます。

2. チェーン上の不動産プロジェクトの対象となる問題点と核となるリンク

上記の例を参照して、潜在的な市場の問題点と問題を補うために不動産チェーンを結合し、そのオンチェーン ソリューションと既存のオンチェーン不動産プロジェクトを分類し、議論のためにそれらを次の 3 つのコア リンクに要約しました: **取引リンク、リース リンク、住宅ローン リンク。 **

図: 市場の問題点とオンチェーン ソリューション

不動産取引では買主のニーズが最優先されることが多いです。既存のオンチェーン不動産プロジェクトは主に所有権と使用権を分割し、時間の次元と組み合わせて取引内容を再結合し、オンチェーン決済、オンチェーンアイデンティティ、所有権のNFTとその断片化などのソリューションを通じて市場の潜在的な問題を解決しようとしています。

• ローカル取引の制限を排除し、チェーン上のハウスのバックグラウンド調整により、出品情報がより信頼性の高いものになります。

オンチェーンプラットフォームが世界の投資家に無料の投資窓口を提供することを理解するのは難しくありません。 Tangibleなどのプラットフォームは、住宅が所在するSPV（特別目的車両）に財産権をパッケージ化し、すべての財産権証明書、住宅情報、その他のコンテンツを住宅不動産NFTに鋳造します。グローバルトレーダーは、ポータルを通じて家のNFTを直接購入できます。これは、対応する家の所有権を所有していることを意味します。このプロセスでは、Tangible プラットフォームはまず販売者にデポジットとして 10% を前払いし、次に購入者にサブスクリプションを開始します。買い手は物件のタイトルとその情報を読んで購入するかどうかを決定します。

• 契約違反による返金不能な預金やその他の資産を防止し、資金の安全性を確保するためのオンチェーン決済。

住宅購入の保証金をチェーン上で支払うことで、スマートコントラクトを設定して期限を設定することができ、債務不履行者が自動的に損失を負担するようになります。オンチェーン決済は財務の透明性を向上させ、リスクを早期に警告することもできます。前の説明では、Tangible が販売者にデポジットを前払いした後、合意された期限内にサブスクリプションが完了しない場合、デポジットは Tangible プラットフォームに自動的に返金されます。

※住宅取引額の制限を撤廃し、購入基準額を引き下げます。

ユーザーは投資額をカスタマイズできます。国境を越えた住宅購入の参入障壁を下げるために、RealT などのプラットフォームは住宅の所有権を 2 回に分割しており、不動産の所有権を細分化して小規模投資家が自発的に割当枠に加入できるものもあれば、住宅の所有権と賃貸収入を分割してユーザーが今後 N 年間の賃貸収入しか購入できないプラットフォームもあります。また、CityDAOはDAO会社を登録することで土地所有権を分割しており、買い手は所有権だけでなくガバナンス権も持つことになります。

• 支払いチャネルの制限を排除します。

法定通貨取引が直面する規制問題も世界のトレーダーを悩ませているため、Smart Reality と ManageGo プラットフォームは、頭金資金をホストできる仮想通貨支払いチャネルを特別にオープンしており、買い手と売り手の両方の合意に基づいて、仮想通貨で直接決済することもできます。クロージングロックおよびその他の取引プラットフォームは、資金の安全性を監視し、対応する手数料を引き出す仲介者として機能します。

リース部門の問題は、家賃の徴収と住宅のセキュリティを中心に展開しています。現在、市場のレンタルプラットフォームはレンタル活動を完全に連鎖させておらず、Tangible、BinaryX、Reentalの3つのプラットフォームは例外なく、Web2アウトソーシング会社を組み合わせてテナントが期限通りに家賃を支払う形を採用しています。しかし、オンチェーンで管理される住宅レンタルには、さらに検討の余地があります。

• オンチェーンリースの双方向バックグラウンドは、テナントの家賃支払い能力と家主の住宅バックグラウンドを調整します。

オンチェーンリースを通じて、家主はチェーン上のテナントの動向を観察し、その資産レベルと支払い能力を判断し、対応するデポジット支払い計画を提案することができます。入居者は、ハウスチェーン上の権利情報を通じて、ハウスソースが信頼できるかどうかを判断することもできます。現在、StreetWire はこの方向で一連の機能を実行しています。

• デポジットは資産の安全性を確保するためにチェーン上で支払われ、ストリーミング決済プラットフォームにより家賃の支払いが義務付けられます。

韓国の完全賃貸住宅の例で述べたように、保証金をチェーンで支払った後は、財産権を細分化することで入居者の利益を保護することができます。従来の月額レンタル モデルの場合、オンチェーンの支払いプラットフォームを使用して、スマート コントラクトを通じてテナントに期限までに家賃を支払うよう強制でき、家賃の期限切れ後にデポジットを適時に返金することができます。 Sablier プラットフォームでは、チェーン上で定期的な家賃の支払いが成功した例を見てきました。

• 分割された財産権 NFT により、住宅賃貸収入を分割および結合することができます。

細分化された財産権 NFTは、スマートコントラクトを通じて、徴収した家賃を財産権の割合に応じて各家主に分配することができます。同時に、外部調整要因を導入して、市場の需要に応じてリース条件を動的に調整することもできます。これにより、所有権NFTは構成可能となり、ユーザーは期限付きの「リース契約」を自由に販売できるようになります。前述のTangibleなど3つの賃貸プラットフォームは家賃収入の分割機能を開発しており、このモデルに加えて、Vairtなどのプラットフォームも空室期間に対応するための短期賃貸モデルのチェーン化を進めようとしている。

不動産の住宅ローンリンクは市場においてまだ空白の段階にあり、断片化した不動産権NFTに住宅ローン機能を提供しようとしているのはRealTとFIGUREだけだ。しかし、市場の価格設定や価格供給メカニズムの未熟さ、不均衡な供給関係などの客観的要因により、市場ではまだ広く認識されていません。また、住宅購入の資本コストを削減するための融資プラットフォームも市場では空白段階にあり、BNPLの機能が市場で一時的に欠如している。

図: チェーン上の不動産プロジェクトのコアリンクの解体

3. コンプライアンスの枠組みと資産のセキュリティ

チェーン上の財産権の順守をどのように確保するかが、著者の研究で最も懸念されている問題です。現在、チェーン上のほぼすべての不動産プロジェクトは、市場の監督を回避するためにオフショア事業体がSPVを保有する方法を採用している。著者は、この方法は完全に安全で効果的ではないと考えています。

図: チェーン上の不動産プロジェクトの SPV アーキテクチャの概略図

ここでは、Tangible のコンプライアンス ソリューションを例に挙げます。 Tangible プラットフォームで販売されている英国の不動産は、英国の独立系 SPV によって保有されています。タンジブルプラットフォームのオフショア主体は各SPV企業を直接保有する。住宅の断片化された所有権の NFT は SPV 事業体によって発行され、買い手に販売されます。取引の安全性と家の合法性はある程度保護されます。ただし、厳密に言えば、住宅分割所有権の NFT は、対応する SPV の資本を直接表すものではありません。親会社またはSPVが債務紛争を起こすと、断片化された家の所有権のNFTは家の所有権を直接確認できず、オフショア会社の株式に直接対応することさえできないため、買い手は何も得られない可能性が非常に高くなります。当初チェーンを通じて解決されると期待されていた資産セキュリティの問題はすべて取引プラットフォーム自体に賭けられており、隠れてさらなるリスクが追加されました。さらに、住宅分割所有権NFTがSPVによって発行された場合、すべてはトークンを証券として定義すべきかどうかをめぐる規制上の紛争に戻ることになります。

監督を回避して資産の安全を確保する唯一の方法は、SPV 会社の監督を強化することであることがわかります。 CityDAO は、この方向で良い例を示してくれました。 DAOの形式で企業を登録することで、すべてのNFT保有者の利益が保証されます。今後の地理的制約を突破したCityDAOの活躍に期待です。

では、SPV 会社には債務紛争のリスクがあるのでしょうか?はい、特に住宅賃貸部門におけるデフォルトのリスクは高いです。

1. 積立金リスク：タンジブルを例に挙げると、プラットフォームでは物件価格総額の7％を空室積立金と維持積立金として差し引いており、積立金が上記の割合を下回った場合、家賃収入の20％が差し押さえられるか、補充のための家賃支払いが停止されます。オフチェーン資産であるため、準備金は実際の運用において透明ではありません。 SPV 会社は準備金を管理する権利を持っているため、準備金はその後のオークションハウスへの保証金の支払いに使用されたり、他の目的に使用される可能性が非常に高くなります。不動産が長期間貸せなくなり、他の不動産の売却資金が期限内に返済されなくなると、SPVは債務不履行のリスクに直面することになる。
2. 住宅ローンリスク：住宅の財産権はすべてSPV会社に帰属しており、実際の運用ではユーザーがリアルタイムで監視できないため、SPV会社が住宅不動産を抵当に入れて他の投資に資金を貸し付ける可能性があり、債務不履行のリスクも高まります。

**解決されていない問題はどれですか?解決策は何でしょうか? **

著者の意見では、チェーンアッププロセスにおけるブラックボックス問題は解決すべき最も核心的な問題であり、チェーンとチェーンの間の分割シーンはオンチェーントランザクションとリースの不確実性につながります。 **この不確実性は、次の疑問に直接つながります。

1. 高品質資産の希少性の問題: 優良な住宅はオフラインでも販売できますが、チェーン上の不動産は調整してからチェーンにアップロードする必要があります。ユーザーがチェーン上で見ることができる不動産リソースは、オフラインでは販売が難しい物件や、市場全体の水準よりも高いコストを負担する必要がある物件であることが多く、オフラインの不動産業者よりも取引効率が低下する可能性があります。チェーンへのアップロードの効率を高め、顧客のニーズに応じて住宅リソースを継続的に補充する方法も解決すべき問題です。
2. 実際の投資収益が期待収益よりも大幅に低い: 期待投資収益を計算する際、プラットフォームは住宅価格の上昇と賃貸収入を期待収益として考慮します。しかし、実際の運営過程では、住宅の賃貸・管理を外部の会社に委託するため、頻繁な賃貸借やテナントの契約違反などの問題をコントロールすることができません。特に欧州におけるテナントの契約違反は非常に困難な問題であり、テナントが家賃の支払いを拒否した場合、家主は訴訟などの方法で強制するしかなく、手続きに半年程度かかる場合もあります。これは半年分の家賃収入がゼロということにもなります。
3. 不動産の流動性はチェーン上に閉じ込められています。チェーン上で購入された不動産の所有権は断片化されており、所有者が二次販売を行う場合、同量の断片化された所有権を購入する意欲のある買い手を待つことしかできません。流動性は比較的制限されており、流動性であってもチェーンに閉じ込められることしかありません。一方で、市場における不動産担保融資は空白の段階にあり、そのギャップを埋めることが急務となっている。

ブラックボックスの問題に加えて、チェーン上の不動産プラットフォームのビジネス形式はWeb3に十分ネイティブではなく、プラットフォームTokenには基本的に権限がなく、ビジネス形式全体がチェーン上の恥ずかしいWeb2プラットフォームと見なすことしかできません。 **

1. チェーン上の不動産プラットフォームのトークンの多くは利用機能を備えていないが、トークンの利用機能を高めることでプラットフォームのユーザーの粘着性を高め、非投資ユーザーの参加ニーズを喚起することが期待される。たとえば、不動産取引ユーザーに加えて、Web を閲覧するユーザーもプラットフォームの参加者やコンテンツ寄稿者になることができます。
2. リースはアウトソーシング会社に依存しすぎているため、ユーザーがプラットフォームに固執することができません。リースプロセスは純粋なオンチェーントランザクションのリンクへの参加を試み、ユーザーのDIDとクレジットアカウントを組み合わせることにより、ユーザーが質入する必要がある保証金の金額を判断します。同時に、スマートコントラクトで制御されるドアロックや電源スイッチなどを組み合わせることで、利用者の退去を阻止することも可能です。同時に、メンテナンスやその他のプロセスでもクラウドソーシング トークンのインセンティブを使用して、ユーザーの粘着性を向上させることができます。
3. プラットフォームは地域資源に過度に依存しており、既存のオンチェーン不動産プラットフォームの90％は米国に集中しており、2022年の世界の不動産取引量ランキングは米国、日本、英国、ドイツとなっている。後者の国や地域に興味を持つ人はほとんどおらず、世界的な取引市場やリース市場を開拓できるプラットフォームもほとんどありません。著者は、レンタル市場は Web3 ユーザーに非常に適したネイティブ シナリオであり、注目に値すると考えています。これについては以下で詳しく説明します。

4. チェーン上の不動産プロジェクトに関するオープンなアイデア

チェーン上の不動産プロジェクトには上記のような多くの問題がありますが、最大の問題はユーザーの真のニーズを現実的に解決していないことです。しかし、まだ多くの細分化シナリオがあり、潜在的なユーザーのニーズが特に満たされていないため、私たちはこのトラックに対して前向きで楽観的な想像力を維持しています。 **

不動産市場の質の高い資産は流動性が不足していないことが多く、不動産カテゴリーを緩和して再分類できれば、より焦点を絞ったカテゴリーをいくつか得ることができます。 2 つのカテゴリを挙げます。

*超高価格の希少不動産。

古城、古いバンガロー、ワイナリー、農場など、超高額の希少な不動産は、一般の人々を落胆させることがよくあります。この種の資産は一般的に非常に単価が高く、生活ニーズを満たすためには使用されず、中間層の投資家は閲覧のみで済むが、適切な投資窓口が存在しない。また、このような資産は取引プロセス中に非常に長い取引サイクルに直面するため、流動性が不十分になります。オンチェーンプラットフォームは、そのような資産の所有権と使用権を解体できる優れたソリューションです。ワイナリーを例に挙げてみましょう。ワイナリーの取引中に赤ワインの生産量を分割できる場合、ワイナリーの所有権は毎年一定量の赤ワインの生産量を表します。所有権NFTを購入した後、買い手は毎年生産された赤ワインを自分で販売することができ、革新的な取引市場を形成します。オンチェーン契約により所有権と使用権が時間軸上に分散され、ユーザーが自由に組み合わせて取引できる非標準的なイノベーション市場が形成されます。それは投資家の敷居を下げるだけでなく、そのような資産の流動性を急速に改善します。

写真：ワイナリーの財産権と権利と利益に関するNFTビジョン

• 非常に安価なディストレスト資産。

このような資産は、専門の買収会社によって買収および再編されることがよくあります。例えば、未完成の建物、修繕が必要な老朽化した古い家などです。このような資産は改修後の商業利用が期待されることが多いですが、同様に一般投資家に安全な窓を開ける方法はありません。オンチェーンプラットフォームはこの問題を解決することができ、所有権NFTと株式NFTを分割することで、投資家の敷居を下げ、合理的な出口を提供することができます。例えば、修繕する住宅をホームステイホテルとして企画できれば、投資家は宿泊権のNFTを享受でき、販売市場で売却したり、自ら利用したりすることができる。同時に、資金調達プロセス全体がチェーンに集中するため、すべての投資家が資金の流れを一緒に監視し、プロジェクトの不適切な支出を削減できます。

現在のオンチェーン不動産プラットフォームは一般的にユーザーを細分化しておらず、シナリオも比較的大まかですが、ターゲットユーザーを細分化することで賃貸追跡がより正確になり、プラットフォームのトーンがユーザーのニーズに適合し、使用頻度が向上します。考えられるシナリオを 2 つ挙げます。

※デジタルノマドはWeb3コミュニティにおける最大の集団であり、現在、全世界で3,500万人以上のデジタルノマドが存在し、その数は今も拡大し続けています。デジタル遊牧民は世界中に住んでおり、賃貸住宅への需要が高いことが多いですが、客観的な要因により長期賃貸契約を結ぶことができず、短期賃貸の市場プレミアムは非常に高くなっています。著者は、デジタル遊牧民向けのオンチェーンリースプラットフォームの立ち上げは非常に効果的だと考えています。彼らはチェーン上の生態をよく理解しており、ほとんどの人はチェーン上の行動を通じて資産の出所を追跡できるため、家主にとっても出所を追跡するのに便利です。オンチェーンリースプラットフォームは、チェーン上のスマートコントラクトを通じてデポジットをロックすることができ、ユーザーは家主の家を評価することもでき、テナントと家主のDIDをタグ付けすることで、チェーン上の評判を利用して双方を効果的に制限することができます。

図: デジタル遊牧民の世界的な分布の概略図

• コミュニティベースの不動産プロジェクトを立ち上げ、WEB3 プラットフォームの 2Earn メカニズムを使用して、「Human Mine」を通じて Anaya や CityDAO のような自律的なコミュニティを作成することも新しい方向性です。コミュニティメンバーは、財産権NFTを通じて法的主題を管理し、プラットフォームトークンを通じて権利と利益を解放し、合理的な自治権を持っています。また、すべての不動産の権利や利益は、二次販売や住宅ローンのためにチェーン プラットフォームを通じて販売することもでき、新しいコミュニティベースの不動産フォーマットを形成します。

楽観的であり続ける

現時点でチェーン上の不動産プロジェクトについて議論するのは時期尚早ですが、多くの問題は短期間で解決することが困難です。しかし、これほど巨大な市場容量と実際の市場需要を前にして、私は依然として楽観的であり続けたいと思っています。私は、チェーン上の不動産プロジェクトが革新的な市場生態系を生み出す可能性があると信じています。