# 暗号通貨市場における実物資産の進化リアルアセット(RWA)の概念は暗号資産市場では新しいものではなく、2018年にはすでに登場しており、その時は資産トークン化と証券型トークン発行(STO)の形で存在し、今日のRWAの概念と類似点がありました。しかし、当時は規制フレームワークが成熟しておらず、潜在的なリターンの利点も明確ではなかったため、これらの初期の試みは発展した市場セグメントに至りませんでした。2022年、アメリカが金利を引き上げ続ける中、アメリカ国債の利回りは暗号市場の通貨借貸利率を大幅に上回りました。そのため、アメリカ国債をトークン化してRWAにすることが暗号業界にとってより魅力的になりました。その結果、一部の有名なDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関、さらには一部の政府もRWAの探索を始めました。過去2年間、市場には複数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは不動産投資市場を多方面で拡大し、不動産投資製品を豊富にし、不動産投資家の参入障壁を低下させることを目的としています。本研究はケース分析を通じて、不動産RWAの設計の利点と欠点、およびその潜在的な市場を探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資家を対象としているため、関連する政策、規制、市場条件に関する議論は主に北米不動産市場に焦点を当てます。## トークン化された不動産市場の方法不動産市場は投資機会にあふれた巨大な分野です。2023年3月のデータによると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドルで、世界の上場不動産市場の価値は2.66兆ドルです。不動産市場のトークン化の核心的な目標は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家層を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの製品は主に3つの形態で表れます:1)による資金調達のための分散型不動産所有権。2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。3)を担保としたトークン化された不動産。さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを向上させました。不動産投資信託(REIT)に精通している場合、それは収入を生み出す不動産を所有、運営、または資金提供する会社です。REITは一般投資家に共同基金に似た投資機会を提供し、配当収入と総リターンを得ることを可能にし、地域の不動産市場の成長を助けます。REITと不動産RWAは、多様な不動産投資機会を提供する点で類似しており、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、集中化された運営モデルを維持します。それにもかかわらず、厳格な規制枠組みの下で資産を厳密に審査し、投資を構造化することで、不動産RWAプロジェクトに堅実な青写真を提供しています。過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営において、私たちはその利点と欠点についてより明確な理解を得ました。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究](https://img-cdn.gateio.im/social/moments-93c02a90b66fa46fe2ab9a64714ef6a7)通常、不動産RWAプロジェクトは上述の特性を持っています。具体的なケースを深く研究した結果、管理と製品アプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は異なることがわかりました。## ケーススタディこの章では、私は3つの不動産RWAプロジェクトを分析することにしました。各プロジェクトは不動産市場のトークン化に異なるアプローチを採用しており、その分野で最も人気があります。注意すべき点は、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを経ていないということです。**‣リアルT**RealTは2019年にローンチされ、市場で最も早い不動産RWAプロジェクトの一つであり、主にGnosis上で(を通じてアメリカの住宅不動産投資を提供することに焦点を当てています。RealTは住宅不動産を取得し、アメリカの法律に従って不動産契約を持つ実体をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、家賃収集の責任は第三者管理機関に委託されます。費用を差し引いた後、特定の不動産によって生じた家賃はそのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、法的には不動産資産を保有する会社とは別物です。彼らのウェブサイトの説明によれば、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産契約を保有する会社を管理する別の会社を任命する権利を保持します。注目すべきは、彼らが市場に導入する不動産に共同投資をする必要がないことです。不動産のトークン保有者は、約2.5%の維持準備金と管理費を除いた不動産の家賃収入の一部を毎月受け取ることができますが、通常は価値の約10%です。モンゴメリのこの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200個のトークンが発行されています。この物件は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出します。運営および管理費用622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドルで、年間収入は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利回りは7.35%です。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26(この不動産について、RealTは100%のトークンを提供しています。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持していることを意味します。管理機関は8%の家賃と維持費の残り部分を受け取り、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選定、監視管理のために2%を徴収します。この方法により、RealTチームは管理時間を大幅に節約し、適格な不動産を見つけてトークン化し、市場に投入することに集中できます。しかし、所有権の分散は投資家間のリスク分担を促進する一方で、課題も引き起こします。投資家の財務的利益が小さすぎると、企業の管理コストが実行不可能になります。ある報告書では、不動産トークン保有者とRealTとの利益相反について説明しています。RealTは、自らが所有する不動産を管理するための管理機関を選定します。もしRealTが不動産に対して大量の所有権を持っている場合、代理コストを削減することができます。そのため、管理の効率が悪いと彼らに悪影響を及ぼします。しかし、もしRealTの株式が大きすぎると、トークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小株主もフリーライダーになってしまうかもしれません。これらの所有者は、大株主が雇われた管理機関が財務的に実行可能かどうかを監督できることを期待している可能性があります。一方で、もしRealTの株式が最小であれば、RealTは管理機関を選定したり監督プロセスに参加するための十分な動機を欠く可能性があり、多くの投資家も管理機関を効果的に監督するのが難しいです。私はRealTマーケットで最新の売り切れた10個の通貨を確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各物件の所有者数を調べました。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30(図表に示すように、RealTは不動産を異なる数量のトークンに分割しているため、各トークンの価格は約50ドルです。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で、2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、各保有者のトークン数と組み合わせることで、RealT投資家の投資範囲を理解することができます。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf(約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はそれ以上を投資しています。これは、RealTがある程度小規模投資家のために不動産投資市場を創出し、不動産市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。RealTウォレットの取引データによれば、RealTは約600万ドルの家賃を支払っています。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金に基づいて変動し、家賃の約2.5%-3%に相当し、過去2年間で約15万から18万ドルのプラットフォーム収入に相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加する必要がなく、投資を選択した場合でも、その参加程度に関する具体的な制限やガイドラインは定められていないため、RealTが家賃収入から得る収入はまだ公開されていません。会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中心的な実体としています。この実体は、不動産資産を所有していません;それはRealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有していません;その主な目的は、法的手続きを簡素化し、ユーザーが会社と契約を結ぶことですべての物件への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資物件に対応するSeries LLCを設立します。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の物件とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、一つの物件の財務上または法的な問題がRealTの他の物件や親会社の運営に影響を与えないことを保証することを目的としています。**‣パークル**Parclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを使用して合成資産の永続的なエクスポージャーを取得するために使用されます。Parclは、特定の地域の不動産の販売履歴に基づいて指数を作成するParcl Labs価格フィードを導入しました。販売履歴の期間は、物件の取引頻度に応じて変動する可能性があります。指数が作成された後、投資家は不動産の価値を投機する機会があり、不動産価格をロングまたはショートすることができます。この方法により、Parclは法的問題を回避しました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。これは、本当に不動産のRWAプロジェクトであるのか疑問を持つ人もいるかもしれません。なぜなら、上述の基準に合致していないからです。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの業界の有名な投資を受けています。不動産RWAの多様な可能性について議論することは合理的です。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278(Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは1600万ドルです。1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971(Parclの製品は簡素化され、迅速に開発されます。Parcl Labsの価格フィードとインデックス市場は良好に設計されており、使いやすいです。運営面では、ParclチームはParcl PointやReal Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを積極的に導入しています。これらの利点や多くの著名な投資機関の支持にもかかわらず、Parclは依然として比較的控えめな市場イメージを保っており、ユーザー基盤は小さく、取引量も限られています。おそらく市場はまだ不動産指数商品を受け入れる準備ができていないのかもしれません。**‣レイノ**リップルやMakerDAOのような大手暗号資産企業も、ユーザーが不動産をトークン化してローンの担保として使用する可能性を探っています。リップルは7月に、彼らの中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向かって努力していると発表しました。MakerDAOはRobinLandと提携し、不動産を担保としたローンをサポートしています。RealTはトークン化された不動産をローン担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限定されています。実質的には、このサービスはトークン貸出商品に近く、不動産所有者の資本流動性を実質的に増加させるものではありません。Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトです。市場にあまり足跡を残さなかったものの、不動産RWAに関連する2つの注目すべき製品を導入しました。最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産書類を提出できます。一度承認されると、Reinnoはデラウェア州に取引のための特別目的会社を設立します。その後、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローンの担保として預け入れることができます。ローンの上限はトークンの価値に基づいて決定されます。第二の製品は抵当ファイナンスで、ユーザーが担保付きの不動産を購入した後、その不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資
不動産RWAプロジェクトのケーススタディ:機会と課題の共存
暗号通貨市場における実物資産の進化
リアルアセット(RWA)の概念は暗号資産市場では新しいものではなく、2018年にはすでに登場しており、その時は資産トークン化と証券型トークン発行(STO)の形で存在し、今日のRWAの概念と類似点がありました。しかし、当時は規制フレームワークが成熟しておらず、潜在的なリターンの利点も明確ではなかったため、これらの初期の試みは発展した市場セグメントに至りませんでした。
2022年、アメリカが金利を引き上げ続ける中、アメリカ国債の利回りは暗号市場の通貨借貸利率を大幅に上回りました。そのため、アメリカ国債をトークン化してRWAにすることが暗号業界にとってより魅力的になりました。その結果、一部の有名なDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関、さらには一部の政府もRWAの探索を始めました。
過去2年間、市場には複数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは不動産投資市場を多方面で拡大し、不動産投資製品を豊富にし、不動産投資家の参入障壁を低下させることを目的としています。本研究はケース分析を通じて、不動産RWAの設計の利点と欠点、およびその潜在的な市場を探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資家を対象としているため、関連する政策、規制、市場条件に関する議論は主に北米不動産市場に焦点を当てます。
トークン化された不動産市場の方法
不動産市場は投資機会にあふれた巨大な分野です。2023年3月のデータによると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドルで、世界の上場不動産市場の価値は2.66兆ドルです。
不動産市場のトークン化の核心的な目標は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家層を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの製品は主に3つの形態で表れます:
1)による資金調達のための分散型不動産所有権。
2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。
3)を担保としたトークン化された不動産。
さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを向上させました。
不動産投資信託(REIT)に精通している場合、それは収入を生み出す不動産を所有、運営、または資金提供する会社です。REITは一般投資家に共同基金に似た投資機会を提供し、配当収入と総リターンを得ることを可能にし、地域の不動産市場の成長を助けます。REITと不動産RWAは、多様な不動産投資機会を提供する点で類似しており、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、集中化された運営モデルを維持します。それにもかかわらず、厳格な規制枠組みの下で資産を厳密に審査し、投資を構造化することで、不動産RWAプロジェクトに堅実な青写真を提供しています。
過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営において、私たちはその利点と欠点についてより明確な理解を得ました。
! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究
通常、不動産RWAプロジェクトは上述の特性を持っています。具体的なケースを深く研究した結果、管理と製品アプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は異なることがわかりました。
ケーススタディ
この章では、私は3つの不動産RWAプロジェクトを分析することにしました。各プロジェクトは不動産市場のトークン化に異なるアプローチを採用しており、その分野で最も人気があります。注意すべき点は、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを経ていないということです。
‣リアルT
RealTは2019年にローンチされ、市場で最も早い不動産RWAプロジェクトの一つであり、主にGnosis上で(を通じてアメリカの住宅不動産投資を提供することに焦点を当てています。
RealTは住宅不動産を取得し、アメリカの法律に従って不動産契約を持つ実体をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、家賃収集の責任は第三者管理機関に委託されます。費用を差し引いた後、特定の不動産によって生じた家賃はそのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、法的には不動産資産を保有する会社とは別物です。彼らのウェブサイトの説明によれば、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産契約を保有する会社を管理する別の会社を任命する権利を保持します。注目すべきは、彼らが市場に導入する不動産に共同投資をする必要がないことです。不動産のトークン保有者は、約2.5%の維持準備金と管理費を除いた不動産の家賃収入の一部を毎月受け取ることができますが、通常は価値の約10%です。
モンゴメリのこの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200個のトークンが発行されています。この物件は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出します。運営および管理費用622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドルで、年間収入は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利回りは7.35%です。
! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-dab211e0a60d06e6971df918fdfd7e26.webp(
この不動産について、RealTは100%のトークンを提供しています。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持していることを意味します。管理機関は8%の家賃と維持費の残り部分を受け取り、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選定、監視管理のために2%を徴収します。この方法により、RealTチームは管理時間を大幅に節約し、適格な不動産を見つけてトークン化し、市場に投入することに集中できます。
しかし、所有権の分散は投資家間のリスク分担を促進する一方で、課題も引き起こします。投資家の財務的利益が小さすぎると、企業の管理コストが実行不可能になります。ある報告書では、不動産トークン保有者とRealTとの利益相反について説明しています。RealTは、自らが所有する不動産を管理するための管理機関を選定します。もしRealTが不動産に対して大量の所有権を持っている場合、代理コストを削減することができます。そのため、管理の効率が悪いと彼らに悪影響を及ぼします。しかし、もしRealTの株式が大きすぎると、トークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小株主もフリーライダーになってしまうかもしれません。これらの所有者は、大株主が雇われた管理機関が財務的に実行可能かどうかを監督できることを期待している可能性があります。一方で、もしRealTの株式が最小であれば、RealTは管理機関を選定したり監督プロセスに参加するための十分な動機を欠く可能性があり、多くの投資家も管理機関を効果的に監督するのが難しいです。
私はRealTマーケットで最新の売り切れた10個の通貨を確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各物件の所有者数を調べました。
! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(
図表に示すように、RealTは不動産を異なる数量のトークンに分割しているため、各トークンの価格は約50ドルです。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で、2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、各保有者のトークン数と組み合わせることで、RealT投資家の投資範囲を理解することができます。
! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(
約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はそれ以上を投資しています。これは、RealTがある程度小規模投資家のために不動産投資市場を創出し、不動産市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。
RealTウォレットの取引データによれば、RealTは約600万ドルの家賃を支払っています。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金に基づいて変動し、家賃の約2.5%-3%に相当し、過去2年間で約15万から18万ドルのプラットフォーム収入に相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加する必要がなく、投資を選択した場合でも、その参加程度に関する具体的な制限やガイドラインは定められていないため、RealTが家賃収入から得る収入はまだ公開されていません。
会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中心的な実体としています。この実体は、不動産資産を所有していません;それはRealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有していません;その主な目的は、法的手続きを簡素化し、ユーザーが会社と契約を結ぶことですべての物件への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資物件に対応するSeries LLCを設立します。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の物件とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、一つの物件の財務上または法的な問題がRealTの他の物件や親会社の運営に影響を与えないことを保証することを目的としています。
‣パークル
Parclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを使用して合成資産の永続的なエクスポージャーを取得するために使用されます。Parclは、特定の地域の不動産の販売履歴に基づいて指数を作成するParcl Labs価格フィードを導入しました。販売履歴の期間は、物件の取引頻度に応じて変動する可能性があります。指数が作成された後、投資家は不動産の価値を投機する機会があり、不動産価格をロングまたはショートすることができます。
この方法により、Parclは法的問題を回避しました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。これは、本当に不動産のRWAプロジェクトであるのか疑問を持つ人もいるかもしれません。なぜなら、上述の基準に合致していないからです。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの業界の有名な投資を受けています。不動産RWAの多様な可能性について議論することは合理的です。
! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(
Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは1600万ドルです。1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。
! [レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(
Parclの製品は簡素化され、迅速に開発されます。Parcl Labsの価格フィードとインデックス市場は良好に設計されており、使いやすいです。
運営面では、ParclチームはParcl PointやReal Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを積極的に導入しています。これらの利点や多くの著名な投資機関の支持にもかかわらず、Parclは依然として比較的控えめな市場イメージを保っており、ユーザー基盤は小さく、取引量も限られています。おそらく市場はまだ不動産指数商品を受け入れる準備ができていないのかもしれません。
‣レイノ
リップルやMakerDAOのような大手暗号資産企業も、ユーザーが不動産をトークン化してローンの担保として使用する可能性を探っています。リップルは7月に、彼らの中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向かって努力していると発表しました。MakerDAOはRobinLandと提携し、不動産を担保としたローンをサポートしています。RealTはトークン化された不動産をローン担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限定されています。実質的には、このサービスはトークン貸出商品に近く、不動産所有者の資本流動性を実質的に増加させるものではありません。
Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトです。市場にあまり足跡を残さなかったものの、不動産RWAに関連する2つの注目すべき製品を導入しました。
最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産書類を提出できます。一度承認されると、Reinnoはデラウェア州に取引のための特別目的会社を設立します。その後、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローンの担保として預け入れることができます。ローンの上限はトークンの価値に基づいて決定されます。
第二の製品は抵当ファイナンスで、ユーザーが担保付きの不動産を購入した後、その不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資